Focus sur la garantie décennale et l’assurance construction

août 02, 2017
par Fanny Chazara
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Focus sur la garantie décennale et l’assurance construction

Qu’il s’agisse du maître d’ouvrage ou du constructeur, chacun a un rôle bien précis dans la construction d’un ouvrage. Malheureusement, la moindre erreur peut parfois entraîner des sinistres conséquents, c’est pourquoi la loi impose ses conditions pour assurer la protection de tous. Maître d’ouvrage ou constructeur, comment vous protéger face aux nombreux risques possibles en matière d’immobilier ?

L’assurance décennale, qu’est-ce que c’est ?

Les termes de l’assurance décennale sont définis par la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. D’une part, cette loi impose à tout constructeur la souscription d’une assurance décennale pour couvrir la réparation des dommages causés par le(s) constructeur(s). D’autre part, tout maître d’ouvrage se doit de souscrire une assurance dommage ouvrage.  Cette assurance doit impérativement être souscrite avant le début du chantier, car le constructeur est tenu pour responsable des dommages subis lors des travaux, quelle qu’en soit la cause. Enfin, elle est mise en jeu pendant 10 ans après la fin des travaux, dite « réception des travaux ».

Attention : des sanctions pénales sont prévues en cas d’absence d’assurance de responsabilité décennale. Selon l’article L243-3 du code pénal, il peut s’agir soit d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros, soit de l’une de ces deux peines.

 

Suis-je concerné ?

Selon l’article 1792-1 du Code civil, est défini comme constructeur de l’ouvrage :

  • toute personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,
  • toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire,
  • toute personne qui procède à la location d’un ouvrage, même si elle agit pour le compte du propriétaire en qualité de mandataire.

Ainsi, vous êtes concerné par l’assurance décennale si vous êtes constructeur, c’est-à-dire : entrepreneur, promoteur immobilier, lotisseur, maître d’œuvre, architecte, technicien, bureau d’études, ingénieur-conseil, etc. En bref, toute personne impliquée dans la construction d’un ouvrage neuf ou existant est considérée comme constructeur et se doit de souscrire l’assurance décennale au début du chantier. Tout prestataire lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage est également soumis à un régime de responsabilité décennale.

 

Quels sont les dommages couverts ?

La garantie décennale protège le constructeur en cas de sinistre. Elle assure le paiement des réparations des dommages dès lors qu’ils sont du fait du constructeur. Dans un délai maximal de 10 ans après la fin du chantier, l’assurance couvre notamment les vices ou dommages matériels de construction résultant de vices cachés lors de la réception des travaux. Pour que la garantie soit effective, il est nécessaire que les dommages :

  • affectent la solidité de l’ouvrage et de ses équipements indissociables (par exemple, un effondrement résultant d’un vice de construction),
  • et/ou rendent l’ouvrage inhabitable ou impropre à l’usage auquel il était initialement destiné (par exemple, un défaut d’étanchéité dû à des fissurations importantes).

 

Application de la garantie décennale

Toutefois, la garantie décennale ne s’applique pas à tout cas de figure. L’assurance intervient si l’une ou l’autre de ces conditions est respectée :

  • Il s’agit d’un vice d’une certaine gravité compromettant la solidité de l’ouvrage (fissures importantes, mauvaises fondations, etc.).
  • Le vice en question rend l’ouvrage impropre à sa destination, c’est-à-dire qu’il ne peut plus être utilisé dans le but initialement prévu. Cela concerne aussi bien un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature de celui-ci) qu’un élément indissociable de celui-ci (un chauffage centralisé, par exemple, ne peut être dissocié de l’ouvrage).

Enfin, des éléments-clés doivent apparaître pour que la garantie soit mise en jeu :

  • Un contrat de louage d’ouvrage, qui lie le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour le compte de qui l’ouvrage est réalisé, à un constructeur, qui réalise l’ouvrage,
  • Un constructeur,
  • La réalisation d’un ouvrage,
  • Un dommage survenu à l’ouvrage (après la réception des travaux),
  • Une atteinte à la solidité ou une impropriété à la destination.

 

Les autres garanties associées à la garantie décennale

Il est important de noter que l’ordonnance de 2005 a exclu de l’assurance décennale les éléments d’équipement dissociables et indissociables de l’ouvrage dont la fonction est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle au sein de l’ouvrage. Ceux-ci ne font donc pas l’objet d’une garantie particulière.

D’autres garanties sont associées à la garantie décennale pour assurer la protection de l’utilisateur direct de l’ouvrage :

  • Selon la garantie de parfait achèvement, pendant un an à compter de la réception des travaux, le constructeur se doit de réparer tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, qu’ils soient de nature décennale ou non.
  • La garantie biennale, dite de bon fonctionnement, court sur deux ans et impose au constructeur la réparation de tous les défauts qui affectent le bon fonctionnement des équipements dissociables de l’ouvrage (par exemples, des radiateurs, une climatisation).

Attention à ne pas confondre ces garanties avec la garantie décennale, qui est valable dix ans après la réception des travaux et concerne la responsabilité décennale du constructeur.

La découverte d’un dommage lié à la construction d’un ouvrage peut entraîner des dégâts majeurs sur la vie des personnes utilisatrices de l’ouvrage. C’est pourquoi il est essentiel que le constructeur, tenu pour responsable en cas de problème, possède une assurance qui interviendra en faveur de sa responsabilité décennale. Vous avez d’autres questions ? N’hésitez pas à faire appel à votre courtier !

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